Préstamos Fix and Flip para Inversionistas: Cómo Funcionan Realmente

Usted compra una casa en Houston por $180,000. Necesita $45,000 en reparaciones para poder revenderla en unos $310,000 el próximo verano. No tiene $225,000 en efectivo disponibles, y un banco tradicional no va a financiar una propiedad que usted planea vender en seis meses. Para esto existe el préstamo fix and flip: dinero a corto plazo, garantizado por la propiedad misma, pensado para comprar, reparar y revender —no para vivir en ella.

Qué es, y qué no es, un préstamo fix and flip

Es un préstamo de propósito comercial (business-purpose), hecho a nombre de una entidad —normalmente una LLC— para financiar la compra y rehabilitación de una propiedad de inversión que no está ocupada por el dueño. No es una hipoteca residencial, no se califica con el ingreso personal del inversionista de la forma tradicional, y no sirve para una propiedad donde usted o un familiar van a vivir.

Easy Lending USA no es el prestamista. Somos un servicio de referencia que conecta a inversionistas con prestamistas privados que sí financian este tipo de operación. En algunos estados donde se exige licencia para este tipo de préstamo —California es el ejemplo más conocido— el préstamo se origina bajo la licencia de nuestro socio prestamista con licencia, y Easy Lending USA actúa únicamente como fuente de referencia, nunca como el prestamista directo.

Cómo se calcula realmente el monto del préstamo

Dos límites gobiernan cuánto le van a prestar, y siempre gana el que sea menor:

• LTC (loan-to-cost): un porcentaje del costo total del proyecto —compra más rehabilitación.
• ARV (after-repair value): un porcentaje del valor estimado de la propiedad ya reparada.

El porcentaje de LTC que le ofrecen depende de su experiencia y del tamaño de la rehabilitación:

Volviendo al ejemplo de Houston: el costo total del proyecto es $225,000 (compra de $180,000 más $45,000 de rehabilitación). Si usted califica para el nivel de 90% LTC, ese límite da $202,500. Pero el segundo límite, 75% del ARV de $310,000, da $232,500. Como el menor de los dos manda, el préstamo queda en $202,500 —no en el 90% completo del costo. Usted tendría que cubrir de su bolsillo los $22,500 restantes del costo total, más los puntos y la reserva de interés de los que hablamos más abajo. Nunca se financia el 100% de la rehabilitación: el dinero para reparaciones se libera en desembolsos (draws) a medida que se verifica el avance de la obra, no por adelantado.

Los requisitos reales, sin adornos

• FICO mínimo de 620 para inversionistas con experiencia; 650 para inversionistas nuevos.
• Montos de préstamo entre $115,000 y $8,000,000.
• Plazo de 12 a 18 meses.
• Cierre típico de 7 a 15 días hábiles una vez completo el expediente.

Estas cifras son indicativas y reflejan los programas actuales de nuestros socios prestamistas; no son una oferta de préstamo. Las tasas a corto plazo para este tipo de producto comienzan actualmente desde 10.25% —consulte siempre la página de tasas vigentes, porque cambian.

El costo que casi nadie calcula de antemano

Pagar un punto (1% del monto del préstamo) por adelantado casi siempre reduce la tasa, pero solo vale la pena si el proyecto dura lo suficiente para que el ahorro en interés supere el costo del punto. En un flip de seis a ocho meses, muchas veces no se alcanza ese punto de equilibrio; en uno de doce meses, normalmente sí. Además del punto, cuente con una reserva de interés que el prestamista retiene del monto del préstamo, y con el costo de una posible extensión si la venta se atrasa más allá del plazo original.

Cuándo este préstamo NO es la decisión correcta

• Si planea vivir en la propiedad, aunque sea temporalmente: esto es financiamiento de propósito comercial, no un préstamo residencial, y no aplica.
• Si el margen entre el ARV y el costo total del proyecto es tan ajustado que los puntos, el interés y una posible extensión se comen la ganancia —el préstamo puede cerrar, pero el negocio no tiene sentido.
• Si no cuenta con el efectivo para cubrir la diferencia entre el LTC aprobado y el costo total (en nuestro ejemplo, esos $22,500): necesita esa liquidez antes de firmar, no después.
• Si la propiedad está en un estado donde no operamos: antes de avanzar, confirme que el estado de la propiedad está en nuestra lista de estados atendidos.

Próximos pasos

Revise los términos completos del programa en préstamos fix and flip, compare las tasas actuales en tasas vigentes, y si el número le funciona, envíe los datos de su operación para que lo conectemos con el prestamista adecuado. También puede ver el resto de programas disponibles si su proyecto es una construcción desde cero o una propiedad de alquiler en vez de un flip.